¿Qué es la plusvalía municipal?
El impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), que es como se denomina oficialmente, se trata de un impuesto local, cuya recaudación corresponde a los ayuntamientos, este impuesto grava las ganancias que se obtienen por la venta o por la recepción en forma de herencia o donación, de un inmueble de naturaleza urbana.
Hasta el momento, la Base Imponible del impuesto, se determinaba multiplicando el valor del terreno en la fecha del Hecho Impositivo ( Venta, Herencia o Donación) por el número de años que el transmitente lo había tenido en su patrimonio y por el porcentaje que cada ayuntamiento fijaba, dentro de los límites marcados por la Ley.
¿Qué ha dicho el Tribunal Constitucional?
El Tribunal Constitucional, dicto sentencia el día 26 de octubre de 2021, que fue publicada el día 3 de noviembre de 2021, que declaró inconstitucional y nulos los artículos relativos a la determinación de la Base Imponible del Impuesto.
De esta forma, aclarar que lo que se está declarando inconstitucional no es el Impuesto en sí, sino el método del cálculo de la Base Imponible, por tanto el resto de los elementos del Impuesto no se ven afectados.
De esta forma, el Tribunal Constitucional entiende que los artículos que determinaban la Base imponible, se basan en sistema objetivo y obligatorio del cálculo que por ser ajeno a la realidad del mercado inmobiliario y de la crisis económica, no tenían en cuenta la real capacidad económica y con ello se producía una vulneración del principio de capacidad económica previsto en la Constitución española.
¿Cuál es la situación actual de la Plusvalía Municipal?
El Consejo de Ministros, aprobó por medio del Real Decreto-Ley 26/2021 de 8 de noviembre, la nueva forma de calcular el Impuesto para adaptarlo a la sentencia del Tribunal Constitucional antes mencionada.
De esta forma se adapta el Impuesto a los vaivenes del mercado inmobiliario, de tal manera que lo que se pretende es que se pague sólo cuando se venda o transmita un inmueble cuando exista una ganancia, de esta forma quien venda una casa en pérdidas estará exento del pago.
Con la publicación del mencionado Real Decreto-Ley, el contribuyente podrá elegir entre dos alternativas en el cálculo del impuesto:
- La Fórmula Objetiva.
- La Fórmula Real.
- La fórmula objetiva: en este caso se multiplicará el valor catastral del inmueble por unos coeficientes que aprobaran los ayuntamientos en función de los años trascurridos desde la adquisición, que se aprobarán anualmente y evolucionaran en función del mercado inmobiliario y que en ningún caso podrán exceder de los que el Real Decreto-Ley marca:
| Periodo de Ganancia | Coeficiente | Periodo de Ganancia | Coeficiente | |
|---|---|---|---|---|
| Inferior a 1 año | 0,14 | 10 años | 0,08 | |
| 1 año | 0,13 | 11 años | 0,08 | |
| 2 años | 0,15 | 12 años | 0,08 | |
| 3 años | 0,16 | 13 años | 0,08 | |
| 4 años | 0,17 | 14 años | 0,10 | |
| 5 años | 0,17 | 15 años | 0,12 | |
| 6 años | 0,16 | 16 años | 0,16 | |
| 7 años | 0,12 | 17 años | 0,20 | |
| 8 años | 0,10 | 18 años | 0,26 | |
| 9 años | 0,09 | 19 años | 0,36 | |
| Igual o superior a 20 años | 0,45 |
- La fórmula real: será un cálculo de la diferencia entre el precio de la venta o traspaso y el precio de compra o adquisición del inmueble. Si el contribuyente, demuestra que la plusvalía real es inferior a la resultante del método objetivo, podrá aplicar la real.
Casuísticas del nuevo cálculo
Pongamos como ejemplo una vivienda adquirida en 2017 por un importe de 300.000 euros y que se vende en 2021 por 380.000 euros, cuyo valor catastral a la fecha de devengo (venta) es de 120.000 euros, correspondiendo 80.000 euros al terreno (66,66% del valor catastral total).
Con estos datos, si se lleva a cabo mediante el cálculo objetivo, la Base Imponible sería de 13.600 euros, que es el resultado de multiplicar el valor catastral del terreno, por el coeficiente de la tabla (80.000 x 0,17).
En cambio, si utilizáramos la formula real, sería el resultado de aplicar el porcentaje que supone el terreno sobre el valor catastral total (66,66%) a la ganancia obtenida de la venta (80.000 euros), esto daría un resultado de 53.328 euros.
En este caso, al contribuyente le interesaría más tributar por la Base Imponible obtenida con el método objetivo ( 13.600 euros ) , en lugar de la obtenida por el método real (53.328 euros), ya que aplicando el tipo impositivo general del 30%, en el caso del método objetivo el contribuyente pagaría 4.080 euros, mientras que con el método real pagaría 15,998,40 euros.
No obstante, puede suceder en ocasiones que al contribuyente le sea mucho más beneficioso tributar por el método real, por eso desde SAN JUAN Gestores – Abogados, nos ponemos a su disposición para asesorarles en el cálculo y tributación de este y otros impuestos.
